Dari beberapa pengalaman penulis dalam menangani proses pemanfaatan tanah di Bali, kecenderungan pada tanah yang bernilai ekonomi tinggi, para pemilik lahan tidak mau melakukan proses jual beli, justru cenderung memilih melakukan sewa menyewa dalam jangka waktu sewa yang panjang, hingga 20 tahun dan sesudahnya dapat diperpanjang kembali. Di Bali khususnya sebagai daerah Pariwisata, kehadiran WNA akan menambah denyut jantung bisnis property di Bali khususnya sewa kavling atau menyewa tanah.

Berdasarkan pengalaman Penulis awalnya WNA tersebut menyewa lahan selama 20 tahun lalu memperpanjang sewa tersebut hingga batas waktu maksimum. Hanya berbekal Hak Sewa, Warga Negara Asing itu kembali menyewakan kepada orang lain/Warga Negara Asing lainnya, mengingat bisnis ini adalah bisnis investasi yang sangat menguntungkan. Tentunya proses sewa menyewa semacam ini perlu pendampingan jasa hukum Pengacara, demi menghindari terjadinya permasalahan dikemudian hari.

Tentu saja berbagai bentuk perjanjian sewa menyewa adalah sah sepanjang tidak melanggar Undang-undang, sebagaimana tertuang dalam pada pasal 1338 KUHPerdata menyatakan bahwa “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya..”, untuk kemudian dikenal dengan asas kebebasan berkontrak. Perjanjian sewa menyewa juga tunduk pada asas Pacta Sunt Servanda yang berarti Perjanjian itu merupakan undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Hal ini mengandung arti bahwa para pihak harus melaksanakan apa yang telah mereka sepakati dan wajib menaatinya.

Baca Juga: PENGACARA DI BADUNG BALI

Sewa-menyewa atau perjanjian sewa-menyewa sendiri diatur khusus pada Pasal 1548 s/d Pasal 1600 KUHPerdata. Dalam Pasal 1548 KUHPerdata menyebutkan sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Sewa menyewa tanah adalah suatu persetujuan antara pihak yang menyewakan tanah dengan pihak penyewa tanah dimana Pihak yang menyewakan menyerahkan tanah yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dimanfaatkan tanah tersebut sepenuhnya.

Menurut hemat penulis, perjanjian sewa menyewa hendaknya dibuat melalui akta Notaris atau setidak-tidaknya dalam bentuk surat di bawah tangan, sehingga antara pemilik lahan dan penyewa lahan mempunyai bukti hitam putih diatas kertas, yang bisa dijadikan landasan/bukti hukum dan mempunyai kekuatan pembuktian di Pengadilan. Terkait hak dan kewajiban masing-masing pihak, baik pihak penyewa dan pihak pemilik, dituangkan secara detail dan menyeluruh sehingga tertuang jelas batasan-batasan diantara mereka guna menghindari konflik hukum yang mungkin terjadi di masa depan.

Permasalahan hukum yang terjadi pada sewa menyewa tanah atau kavlingan di Bali, lebih kepada adanya tindakan wanprestasi, yaitu tidak terlaksananya sesuatu yang diwajibkan seperti yang telah di tetapkan dalam perjanjian sewa menyewa. Terhadap adanya tindakan wanprestasi dari salah satu pihak, maka pihak lainnya dapat melakukan peneguran terlebih dahulu baik secara tertulis maupun lisan maupun melalui surat resmi (surat Somasi/Peringatan Hukum). Konsekuensi hukum bagi pihak yang melanggar perjanjian sewa menyewa tanah adalah Penggantian biaya, rugi dan bunga yang mulai diwajibkan apabila sipelanggar perjanjian telah lalai dalam memenuhi perjanjiannya, tetap melakukannya atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya (Pasal 1243 KUHPerdata).